vasemmisto logo
10.06.2021

Palautetaan politiikka kiinteistöpolitikkaan!

Paremmalla valmistelulla saadaan aikaan parempia päätöksiä. Minä sekä vasemmistoliiton ryhmä olemme jo pitkään työskennelleet maaomaisuuden yksityistämisen tilkitsemiseksi. Tulemme myös alkavalla valtuustokaudella edistämään vuokrausta tonttimyyntien sijaan, sillä se on valinta taloudellisesti kestävämmän kaupungistumisen mahdollistamiseksi.

Kasvava Helsinki edellyttää monipuolisia toimia asuntorakentamisen määrän lisäämiseksi ja rakentamisen kustannusten alentamiseksi. Valtion tukemaa kohtuuhintaista asuntotuotantoa lisäämällä voidaan täydentää markkinaehtoista ja yksityistä asuntotarjontaa ja tasata suhdanteita. Kaikkein olennaisinta on kuitenkin rakentaa lisää.  

Kiinteistöpolitiikka on yksi tärkeimpiä alueita, joiden kautta tulevaisuuden kaupunkia määritetään. Kiinteistö- ja tonttipolitiikalla myös määritellään, kuka omistaa yhteistä kaupunkiamme ja kenen ehdoilla se rakentuu. Nykyisellään kaupunkia on rakennettu liian voimakkaasti kiinteistösijoittajien ehdoilla ja helsinkiläisten pitkän aikavälin kustannuksella.

Siitä huolimatta kiinteistöpolitiikkaan kohdistuu liian vähän poliittisia intohimoja. Kyse ei ole siitä, etteikö teemaa pidetä tärkeänä tai, että yksittäiset kohteet, alueet ja sijainnit eivät ajoittain nousisi keskusteluun. Asia on äärimmäisen tärkeä myös siksi, että se liittyy aina ajankohtaiseen teemaan kohtuuhintaisesta asumisesta.

Kohtuuhintaisen asumisen toteuttaminen vaatii uudenlaista pitkäjänteistä kiinteistöpolitiikkaa. Helsinki on tehnyt monia asioita oikein, mutta paljon on vielä tehtävää jo kaupungin omien aikaisempien vuosien vajaiksi jääneiden tavoitteiden umpeen kuromisessa. Jos Helsinki olisi saavuttanut asuntotavoitteensa vuodesta 2000 lähtien, kaupungissa olisi 18 000 asuntoa enemmän. Ihan viimeisimpiin vuosiin asti tuotantotavoitteet olivat myös turhan alhaisia. Helsingin asuntotarjonta on koko Suomen kasvun tulppa ja myös pakottaa ihmisiä tarpeettoman pitkiin työmatkoihin. 

Miksi kiinteistöpolitiikka tuntuu niin vaikealta alueelta käydä aitoa poliittista keskustelua, jossa tarjotaan myös vaihtoehtoja? Osasyy tähän lienee, että liian harva politiikko haastaa vallitsevia oletuksia. Siksi vasemmistoliitto on useasti jäänyt valitettavan yksin, kun olemme tehneet vastaesityksiä kiinteistöhankkeisiin tai tontinluovutuksiin. On myös niin, että monet vallitsevat oletukset ovat jo muuttuneet. Esimerkkinä vanhentuneista oletuksista voidaan mainita ainakin ajatus siitä, että kaupungin pitäisi toimia puhtaasti yksittäisten yritysten ehdoilla tai, että Helsingin vetovoima ei mahdollistaisi huomattavasti tiukempaa neuvottelupositiota esimerkiksi myymisen ja vuokraamisen ehdoista sopiessa.

Yksi esimerkki täysin poskettomasta kaupasta, jonka Helsinki on tehnyt edellä mainituista syistä on Jätkäsaaren hotellikiinteistön tonttikauppa, jossa käytettiin laskentaolettamana sekä kohtuuttoman suurta tuottovaatimusta että inflaatiota. Kun molemmat luvut olivat ylimitoitettuja, sai se vuokraamisen näyttämään huonommalta diililtä kuin mitä se tosiasiassa olisi ollut. Lopputuloksena tontti myytiin aivan liian halvalla. Helsinki on myös myynyt maata kyseenalaiseen hintaan vain saavuttaakseen itselleen asettamansa maanmyynnin tuottotavoitteen, vaikka kokonaistaloudellisesti olisi hyvinkin todennäköisesti ollut järkevämpää säilyttää omistus. 

Kykenemättömyys haastaa vallitsevia oletuksia ei ole vain kiinteistöpolitiikan haaste. Sama asetelma näkyy valtakunnallisella tasolla talouspolitiikassa. Todellisuus esimerkiksi Bidenin hallinnon rahankäytössä saattaa olla muuttunut ennen kuin olemme Suomessa valmiita haastamaan vanhakantaiset oletukset julkisesta rahankäytöstä. Yksi tällainen Helsinkiä koskeva ajatus on se, että niin suuri osa investoinneista tehdään tulorahoituksella, eikä velalla. Samaan aikaan on huomionarvoista, että talouskuria vaativienkin argumentaatio on myös Suomessa jo muuttunut. Nyt ei pelotella velalla vaan inflaatiolla. 

Antonio Gramsci kuvasi tätä dynamiikkaa hegemonian käsitteellä. Yhteiskunta ja hallinto pitää sitkeästi kiinni vakiintuneista uskomuksista. Maailma ympärillä kuitenkin muuttuu ja jotta tulevaisuuden Helsinki menestyy ja on hyvä paikka kaikille kaupunkilaisille elää, täytyy vanhentuneita oletuksia haastaa. Usein se, joka haastaa oletukset ajoissa, on parhaassa asemassa tulevaisuutta ajatellen. Tämä olisi tärkeää sisäistää, kun jatkuvasti puhutaan siitä, ettei Helsingin pärjääminen suhteessa muihin Suomen kaupunkeihin riitä, vaan pitää pärjätä myös suhteessa Kööpenhaminaan, Tukholmaan, Tallinnaan jne.  

Esitän kolme kiinteistöpolitiikan aluetta, jossa tarvitaan aitoja vaihtoehtoja seuraavalla valtuustokaudella.

1. Omistus vai vuokratontit. Vaikka viimeisimmässä maankäyttöstrategiassa on tiukennettu asuntomaan osalta myyntiedellytyksiä, aiheesta täytyy keskustella nykyistä laajemmin ja tiukentaa entisestään. Ei ole perusteltua nykyisessä vahvassa markkinaympäristössä tai nykyisillä kiinteistöjen tuottovaateilla, että kaupalliset kiinteistöt (muut kuin asunnot) myydään lähes poikkeuksetta kehittäjille. Näin toimimalla kaupunki luovuttaa sijaintiarvon kehityksen pois itseltään tuettuaan ensin alueen kehitystä merkittävillä infra- ja muilla investoinneilla. Virkahenkilöiden kannat asiassa ovat vanhentuneita, mikäli viitataan esimerkiksi siihen että ”yksityiset kehittäjät eivät suostu vuokraukseen” ja näin vuokrausta ei pidetä edes vaihtoehtona kaupallisten kiinteistöjen kohdalla. Tämän osoitti esimerkiksi taannoinen Elielinaukion kehitystä koskeva keskustelu, jossa aluetta kehitysvarauksen turvin kehittävän yhtiön vetäjä totesi voivansa aivan hyvin myös vuokrata maan kaupungilta, vaikka kaupunkiympäristötoimialan johtaja Mikko Aho oli aiemmin todennut, etteivät yksityissijoittajat yksinkertaisesti vain suostu tulemaan vuokramaille. Kaikkein härskeintä oli toiminta “Helsinki Gardenin” kohdalla, jossa kaupunki luovutti kaupan päällisiksi muita tontteja asuntotuotantoon, kuin itse hallihankkeeseen liittyvän alueen.

Asuntojenkin osalta maankäyttöstrategian mukaiseen pääsääntöön vuokrata maat tehdään poikkeuksia kalliiimmilla asuinalueilla käyttämällä käytännössä samaa perustetta, että “asunnot eivät muuten mene kaupaksi”. Paitsi että tämä vesittää koko strategian toimivuuden, se asettaa eri alueet keskenään eriarvoiseen asemaan.

Kuva: Henri Salonen

2. Kiinteistöjä koskevien päätösten perusteluihin tarvitaan enemmän läpinäkyvyyttä. Toimialaa ympäröi tarve mystifioida tehtäviä päätöksiä, vaikka kyse on monilta osin yksinkertaisesta päätöksenteosta – ja liiketoiminnasta. Käytännössä läpinäkyvyyttä lisäisi jokaisen kiinteistökohteen päätöksen osalta käytetty maanhinta, peruste tälle, tuottovaade maasta, peruste tälle – sekä syyt mahdollisesti poiketa edellisistä. Aivan liian usein perustelu on poliittinen ja sisällöltään hyvin abstrakti, kuten: “Helsingin on oltava luotettava sopimuskumppani”, mistä tuskin kukaan itsessään on eri mieltä. Tavoite ei kuitenkaan voi toimia oikeutuksena sille, että heikon ja epäläpinäkyvän valmisteluprosessin jälkeen politiikkojen käsiä pyritään sitomaan.Helsingin päätöksiä kaavoitukseen liittyen ohjaavat osin vanhentuneet tuottovaateet esimerkiksi maanvuokrissa, joissa markkinatuotot alittavat tällä hetkellä paikoin kolme prosenttia.

Silti kaupunki on juuttunut 4% tuottovaateeseen asuntotonteissa ja 5% vaatimukseen liiketonteissa. Vaikka on selvää, että asumisen hinta määräytyy markkinoilla kysynnän mukaan, on yhtä selvää, että ajantasaisilla tuottovaateilla (sekä oikeilla maanhinnoilla) kaupunki parantaisi vertailtavuutta vaihtoehtoiskustannusten avulla sekä voisi lisätä vuokratontille rakentamisen houkuttelevuutta, mikä on kasvun näkökumasta perusteltua.Samanaikaisesti kaupungin käyttämät parhaiden sijaintien maanarvot alittavat kovimmat markkinahinnat. Poliittista keskustelua helpottaisi näissä käytettävät selkeät ja johdonmukaiset taustamuistiot, joissa olisi enemmän markkinavertailua ja laskelmia kuin toteavia lauseita. Liian kovat tuottovaatimukset tuottavat lyhytnäköistä politiikkaa, kun tontteja luovutetaan alihintaan.

3. Kaikki kaupungin päätökset on tehtävä mahdollisimman demokraattisesti ja avoimesti. Kuluneella valtuustokaudella kaupunkiympäristölautakuntaan tuotu esitys Tennispalatsin rakennuksen sekä maapohjan myymisestä yksityiselle sijoittajalle kuvaa hyvin toimintaan pesiytynyttä piilottelua. Tavan mukaisesti tämä sinänsä suoraviivainen myynti tuotiin esittelyyn puettuna maanvuokraukseksi yhdistettynä osto-optioon kiinteistöstä. Huomioiden, että osto-option hyödyntäminen on päivänselvää, herää kysymys, miksi näin halutaan tuon tuosta esitellä asioita. Vastaavia osto-optioita on aikaisemminkin sisällytetty sopimuksiin ja sitten myöhemmin todettu, että myynnistä on jo päätetty. Tämä on paitsi demokratian halveksuntaa myös Helsingin kiinteistö- ja maaomaisuuden lyhytnäköistä hukkaamista.

Yhteenvetona voidaan todeta, että jos maanvuokra- ja myynti, eli tontinluovutus sekä muu kiinteistöihin liittyvä päätöksenteko olisi nykyistä läpinäkyvämpää pääsisimme myös eteenpäin eipäs-juupas-keskustelusta asuntotuotantoon liittyen. Jos tämän lisäksi käytettäisiin ajantasaisia markkinahintoja ja tuottovaateita, saisimme oikeat vaihtoehtoiskustannukset näkyviin sen sijaan, että muistiot on valmisteltu sattumanvaraisilla tai vanhentuneilla luvuilla tietyn ennalta tavoitellun lopputuleman perustelemiseksi. 

Paremmalla valmistelulla saadaan aikaan parempia päätöksiä. Minä sekä vasemmistoliiton ryhmä olemme jo pitkään työskennelleet maaomaisuuden yksityistämisen tilkitsemiseksi. Tulemme myös alkavalla valtuustokaudella edistämään vuokrausta tonttimyyntien sijaan, sillä se on valinta taloudellisesti kestävämmän kaupungistumisen mahdollistamiseksi. Taloudellisesti vahva kaupunki kykenee myös täyttämään paremmin kiinteistöpolitiikan päätehtävänsä eli kohtuuhintaisen asumisen mahdollistamisen.

Takaisin etusivulle